10萬(wàn)億的化債“組合拳”，對(duì)房地產(chǎn)有何影響？

近年來(lái)力度最大的地方化債方案公布了。

11月8日，十四屆全國(guó)人大常委會(huì)第十二次會(huì)議表決通過(guò)了《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于批準(zhǔn) <國(guó)務(wù)院關(guān)于提請(qǐng)審議增加地方政府債務(wù)限額置換存量隱性債務(wù)的議案> 的決議》。具體為增加地方債務(wù)限額6萬(wàn)億元，用于置換存量隱性債務(wù)，為地方政府騰出空間更好發(fā)展經(jīng)濟(jì)、保障民生。

10萬(wàn)億化債“組合拳”方案公布

根據(jù)同日召開(kāi)的全國(guó)人大常委會(huì)辦公廳新聞發(fā)布會(huì)上消息確認(rèn)，這6萬(wàn)億元債務(wù)限額，分三年安排，2024—2026年每年2萬(wàn)億元；同時(shí)，自2024年開(kāi)始，連續(xù)五年每年從新增地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券中安排8000億元，專(zhuān)門(mén)用于化債，累計(jì)可置換隱性債務(wù)4萬(wàn)億元。

這也意味著，未來(lái)將直接增加地方化債資源高達(dá)10萬(wàn)億元。此外還明確，2029年及以后年度到期的棚戶(hù)區(qū)改造隱性債務(wù)2萬(wàn)億元，仍按原合同償還。

財(cái)政部部長(zhǎng)藍(lán)佛安在新聞發(fā)布會(huì)上表示，上述三項(xiàng)政策協(xié)同發(fā)力，2028年之前，地方需消化的隱性債務(wù)總額從14.3萬(wàn)億元大幅降至2.3萬(wàn)億元，平均每年消化額從2.86萬(wàn)億元減為4600億元，不到原來(lái)的六分之一，化債壓力大大減輕。

藍(lán)佛安稱(chēng)，當(dāng)前一些地方隱性債務(wù)規(guī)模大、利息負(fù)擔(dān)重，不僅存在“爆雷”風(fēng)險(xiǎn)，也消耗了地方可用財(cái)力。在這種情況下，實(shí)施這樣一次大規(guī)模置換措施，意味著化債工作思路作了根本轉(zhuǎn)變：

一是，從過(guò)去的應(yīng)急處置向現(xiàn)在的主動(dòng)化解轉(zhuǎn)變；二是，從點(diǎn)狀式排雷向整體性除險(xiǎn)轉(zhuǎn)變；三是，從隱性債、法定債“雙軌”管理向全部債務(wù)規(guī)范透明管理轉(zhuǎn)變；四是，從側(cè)重于防風(fēng)險(xiǎn)向防風(fēng)險(xiǎn)、促發(fā)展并重轉(zhuǎn)變。從政策效應(yīng)看，能夠發(fā)揮“一石二鳥(niǎo)”作用。一方面，解決地方“燃眉之急”，緩釋地方當(dāng)期化債壓力、減少利息支出。另一方面，幫助地方暢通資金鏈條，增強(qiáng)發(fā)展動(dòng)能。

對(duì)此，分析人士認(rèn)為，化債思路的轉(zhuǎn)變，進(jìn)一步擴(kuò)大了化債范圍，表明中央對(duì)解決地方債務(wù)問(wèn)題的重視，同時(shí)也釋放了解決地方債務(wù)問(wèn)題的信號(hào)。

對(duì)房地產(chǎn)有何影響？

值得注意的是，發(fā)布會(huì)上還明確了兩項(xiàng)重要的房地產(chǎn)增量政策。

根據(jù)藍(lán)佛安介紹，目前，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的相關(guān)稅收政策，已按程序報(bào)批，近期即將推出。專(zhuān)項(xiàng)債券支持回收閑置存量土地、新增土地儲(chǔ)備，以及收購(gòu)存量商品房用作保障性住房方面，財(cái)政部正在配合相關(guān)部門(mén)研究制定政策細(xì)則，推動(dòng)加快落地。

嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，閑置土地化解的專(zhuān)項(xiàng)債政策會(huì)加快推出，其有助于后續(xù)收儲(chǔ)閑置安置房用地、房企未開(kāi)工用地、房企未銷(xiāo)售的現(xiàn)房項(xiàng)目等，這都有助于加快推進(jìn)以購(gòu)代建等工作的開(kāi)展。

克而瑞研究中心分析認(rèn)為，通過(guò)增加地方政府債務(wù)限額置換存量隱性債務(wù)，為地方政府騰出空間更好發(fā)展經(jīng)濟(jì)、保障民生。為后續(xù)發(fā)行地方政府專(zhuān)項(xiàng)債收儲(chǔ)存量住房、回購(gòu)閑置土地和城中村改造的貨幣化安置騰挪更大空間。

從目前情況看，存量房收儲(chǔ)工作已經(jīng)進(jìn)入落地期。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，目前已有超過(guò)50個(gè)城市表態(tài)支持國(guó)有企業(yè)收儲(chǔ)，29個(gè)城市已落地首批房源征集細(xì)則，明確參與征集商品房需滿(mǎn)足的條件。